银行家2020

一部新电影。讲的是黑人伯纳德·盖瑞特的经历。他最早是擦皮鞋的，后来在休斯敦开了一家公司，然后经营房地产，然后当银行家，然后在监狱里工作了三年，然后拍电影。

影片描述的是上世纪60年代，当时的美国总统约翰逊属于内战内行外战外行的那类领导。在越战打的焦头烂额之际，在国内则大笔一挥，签署了著名的民权法案，在法律上否定了种族歧视。这使得美国黑人长达一百年的抗争终于有了结果。然而，仅有法律是不够的，种族歧视的惯性依然强大。在影片中，那位白人老妇女看到黑人在装修她所在的房屋立刻怒不可遏；在伯纳德的德克萨斯老家，一个黑人鞋童号称“只为白人服务”；当伯纳德和乔尔步入他们自己买下的银行时，引来四周顾客的惊诧，全体向他俩行注目礼，好像在观赏两个怪物。影片所描述的故事就是在这样的背景中展开的。

这是伯纳德在洛杉矶和他的朋友乔尔成功的经营房地产的故事。他们俩人的性格迥然不同。伯纳德不苟言笑，注重专业知识，有点理工男的味道。而乔尔则久混江湖，对黑道白道的各种潜规则门儿清。他们俩人在一起，可谓珠联璧合。乔尔对伯纳德的分析是：“我知道你既聪明又有野心，也是一个充满愤怒的人，只是没有表现出来。这种愤怒再好不过了，激励自己之余，也免于成为被攻击的靶子。”他们就是带着这种野心和愤怒，在相对开明的洛杉矶成功了。可是，正如乔尔所说：“人有钱后就会变。”伯纳德开始膨胀，竟然想到当时种族歧视最严重的德州去发展自己的事业，结果碰的头破血流。那位胖参议员对其中的原因很清楚：“只是后来你决定去扰乱德州的社会秩序才会沦落到这个地步。”反种族歧视就是扰乱社会秩序，这在当时的美国是再正常不过的逻辑了。

说到种族歧视，这已经是个老话题了。影片中的乔尔说过：“仅仅是知道这一点，就足以展露出人性最黑暗的一面。”确实是这样。在美国有过贩卖黑奴的历史，那些黑奴曾经遭受过白人奴隶主的虐待和摧残。即使在林肯发布《解放黑奴宣言》之后，没有了奴隶，可是多数黑人仍然只能从事低下的为人所看不起的工作。白人的优越感，使得他们天生就看不起这些出身卑微的黑人。不仅在美国，印度的种姓制度，希特勒的纯种雅利安人的理论，都反映出了人性的黑暗。在咱们这里，虽然没有对肤色的歧视，但是那种文化歧视和地域歧视，不也是无处不在吗？

说到根源，我的看法是人们天生的一种品格，即以“我”为标准看待世界看待他人。凡是和“我”不一样的肤色、体貌、性格、行为都会有一种隐隐的不适，推而广之，由此逐步发展为对他人对其他种族的歧视和对抗。由个体的歧视发展为社会的歧视。影片中，那位房产经纪人巴克也因为顾客视他为“狡猾的爱尔兰人”感到些许的自卑，而伯纳德也因为妻子尤妮亚可以冒充清洁工而自己绝对不能而遭到妻子的指责：“我是个女人，对吗？你这番话，跟一个白人告诉你，身为黑人不要介意尊严遭到践踏有什么分别？”可见，人们在灵魂深处都有这种歧视他人的观念存在。这种观念的消除，有待于社会的进步和人们理性的完善。我们生活的这个世界，五彩缤纷，各具形态。在人类社会中，尽管肤色各异，生活环境不同，但互相之间都是有意识有思想的生物，都是一个鼻子两只眼的人。谁也不能自诩比他人高尚优越。在上帝面前，人类都是他老人家的子民。一旦发生灾变，能登上诺亚方舟的，未必就是白人，更未必就是商界精英和政界领袖。

影片中，伯纳德在法庭上陈词：“美国独立宣言写明：人皆生而平等。主张建立一个和谐社会，人人都得以平等的受到法律保护。这是一个伟大的目标。但我们心知肚明，对许多百姓来说，这是个谎言！你们为什么硬要将某个种族排除在美国梦之外？”此时的马丁路德金同样在陈述着“我有一个梦”。时至今日，美国的现状有了些许的改观，人们已经不敢公开表示种族歧视，然而，那种隐藏在白人骨子里的卑劣意识仍然在暗暗的涌动。理性的启蒙道路仍然是漫长的。

在入狱前，伯纳德对妻子尤妮亚说：“我们两个黑人不应该这么早买下德州的银行。”尤妮亚却说：“也许你现在买是正确的选择。”这令伯纳德不解。尤妮亚接着说：“看看你今天的成就。该有人让一切被看见了。这样才能做出改变。”是啊，所有的公平正义的实现，都需要有一批先行者们披荆斩棘，开辟出一条前人没有都过的路。用自己微薄的力量去抵御那些貌似强大的恶。即使他们满身伤痕，遭遇失败。他们仍然应该获得人们的钦佩和尊敬。

影片的故事性很强，叙述也非常流畅。在镜头的运用上，可圈可点。例如，当马修在酒吧时，那个女招待恰好是马修曾经的同学。这时，镜头用了浅焦距，马修为实，女招待在后面是虚。我们看到马修静静的坐在那里冥思苦索的同时，也朦胧的看到女招待在远处犹豫要不要和马修搭话，先是搓手，后来她双手一合，似乎是下了决心，于是走上前来和马修搭讪。这种镜头叙述的方式，反而比用长焦距更吸引观众。因为在观众眼里，更关注的不是静态的事物，而是动态的表现，这也是编导希望观众关注的地方。

本人评分：7.5。

还是再重复一遍吧：这不是影评，仅是个人观感。

I have read an interesting sentence that is "nothing is easy except useless",well,on earth most of things suitable for the sense. people is not easy to live in the world,for a man he is not easy to be a good son,good husband and a good father.many men just want to be a successful and have fun's people,but they do not want to have too much duty,which is very unfortunately.

了解美国种族歧视背景下，黑人实现奋斗成功的又一佳作。我一向说金融是有原罪的，但本部具有传记色彩的电影描述了2个不是科班出身的黑人在种族歧视最严重的德克萨斯买下2家银行为当地黑人放贷款的故事。从开始第一男主的父辈就说黑人不可能按照白人的方式挣钱，然后去相对开放的加州进军商业地产。发现被银行牵制，与男二合伙买下LA最大的银行大楼当银行的业主。和银行打交道多了，回到家乡看到老邻居们还在操守旧业发展太慢，决定干脆直接收购运营银行，用当地白人储户的钱放贷给黑人。可以想象，在当时大环境下简直匪夷所思。最后被货币监管机构调查，听证会上放弃了白人世界的游戏规则，喊出了内心的愤怒，呼应了男二一开始说他是个有“适当程度”脾气的人的说法，但这一次他“过度地”用在了冲突中。最后两个老大替小弟蹲了监狱，3年后出来继续东山再起，美国后续继续扫平种族歧视。电影很正能量，再不可能的环境也不是不成功的理由，成功的定义也不是狭义的腰缠万贯，做自己认为对大群体有益的事，并坚持下去就够了。最后想提的是，2个老大选择了为小弟背锅，堪称人性的闪光点了。格局是个稀罕东西，不一定能让你成名利万，但一定可以让时间记住你并传承下去。

本片的大交易一共有两桩，第一桩是收购Bankers Building，第二桩是收购猎鹰家乡的两家银行。本文只解析第一桩交易，因为里面涉及了很多数字和计算，相信通过本文浅析，能带来一些不一样的理解。

Bankers Building有14层楼，商业面积119,000平方英尺，是当时LA市区最高的办公楼，被誉为是该地区建筑群皇冠上的宝钻。

猎鹰对The Bankers Building做简介

通过之前的剧情我们知道里面驻扎的都是包括银行在内的金融机构，一直不待见猎鹰的银行Mid City Bank就在大堂1楼。

烦人的Mid City Bank在1楼

猎鹰因为之前合伙人突然亡故，被前合伙人的妻子和客户经理Reed搞得很惨，激起了翻身做主人的念头，找了神盾局局长和小蓝兽组成了漫威买楼小分队（就喜欢串戏，Nicholas Hoult演过X-men的Beast），开始了大手笔的买买买。

可惜小蓝兽不如在X-men里，虽然也很聪明，但是在这个世界里九年义务教育没毕业，猎鹰只好手把手从基本的数学教起。我们也跟着猎鹰老师一起学学怎么给大楼估值。

首先要简单介绍一个非常重要、而且是估值核心要素的概念——资本化率，Capitalization Rate，简称Cap Rate，你可以简单理解为收益率。猎鹰老师先提了另一个概念叫乘数Multiple，是个过时的老概念，用以计算几年收回成本，比方花300,000投资买楼，每年净收入30,000，那乘数就是10，10年收回投资。

乘数和资本化率

资本化率其实就是乘数的倒数，30,000/300,000=10%。不仅买楼，各种利率在各类金融资产的估值里都举足轻重。关于资本化率，本文后面还会有一些分析。

资本化率Cap Rate

那么有了资本化率，我们怎么对一个楼盘进行估值呢？电影里虽然没再讲解，毕竟不是CFA教学片，但是通过猎鹰老师临时加戏给培训了1个月的小蓝兽出的模考题里我们基本可以推断出需要哪些要素、进行怎样的计算，可以对一个楼进行估值。

加戏出题模考

这个计算过程如下，我们暂称其为基本估值模型，其中，绿色为应用题的给定条件，白色为中间计算步骤，蓝色为计算结果。要注意，年总收入不能直接用于计算价值，必须用空置率进行调整，再扣除运营成本、获得净收入之后，才能最终通过资本化率得出资产价值。显然，通过我们的模型计算所得与片中的结果是一致的，小蓝兽也毕业上路了。

基本估值模型

接下来就是实打实地跟老房东雷诺进行谈判了。不过在此需先说明两点，因为谈判过程中有很多你来我往，我们仅对片中出现了最终结果、或者对剧情有重要影响的估值进行建模；此外，我在计算过程中发现有些数字与电影中的数值有零头上的出入，具体原因不明，但是大数是一致的，出于不影响剧情理解的考虑，就不要在意这些细节了吧。

进入正题，首先是老房东开场先虚晃一枪，说了一堆有利于自己的数字，开了一个高价。

第一次开价

相应的计算过程如下。这里需要说明3点：1、由于二者的谈判是基于每平方英尺单价的，为了之后计算的展示方便，所以加了两行初始条件——单价和面积，面积是基于上图中年总收入/单价倒推得出的（注：此处面积是实际计算面积，可能还有月份，仅为了计算简便做简单统归，与之前猎鹰做简介时说的商业面积没有直接关系）；2、因为后面双方谈判中，空置率直接在单价层面调整掉了，意味着不需要对总收入再进行调整，所以“空置率”和“年总收入（调整后）”两行直接删除，下同。3、这里就出现了零头上的出入，影片中估值多出了80，导致最终收购价也多出了100，原因不明，如有高人可留言讨论，下同。

第一次开价估值计算过程

我们小蓝兽必定不能要啊，哪儿能你说多少是多少，买楼跟买衣服一样一样的，总要来个讨价还价的，于是双方开始了扯皮：

蓝：别胡扯，我知道你才15美分一平（方英尺）。就算是平均18美分，（总收入）也就245,592，但这不重要，除非你把租赁协议都给我看，否则我就得按15美分算。 雷：15太低了。 蓝：15很好了好么！尤其如果你还要算上空置率的话，至少有9%！ 雷：没那么多。 蓝：我数出来可有12%哦（注：是猎鹰花了一天在傍晚根据亮灯数量数出来的，这DD水平简直跟浑水做空瑞幸一样）。按那么高的空置率算，你每平也就13.5美分好么。 雷：我们总能找到租户来填坑的。 蓝：我们就算16美分一平吧，妹坑你吧？按10%的资本化率算，价值1,383,000块钱。但是10%的资本化率当然太低了，我跟我合伙人做的交易都是12%的，那就是1,152,533块钱。

讨价还价

这里小蓝兽在讨价还价过程中其实报了两次估值，计算过程分别如下：

还价：一顿操作猛如虎

其中，按10% Cap Rate算出的数字比影片里又多了40，暂且认为是忽略零头的结果吧。可以看到，通过小蓝兽的一顿生猛操作，硬生生把估值拦腰砍掉了一半还多，究其原因，一是砍了单价，一是把Cap Rate拎高了，足见利率这东西多么重要，有四两拨千斤的效果。提高Cap Rate，意味着投资人要求更高的收益水平，毕竟买其他楼都能赚到12%；反过来，在收益和其他条件确定的情况下，要求提高收益率，必定要压低初期投资额才能达到。所以直观地看，高Cap Rate对漫威买楼小分队有利，而反之则对老雷有利。

言归正传，这下老雷不淡定了，也开始见招拆招：你看看，市中心风险是很低的，12%不需要的，我要10%的。影片叙事这时候转回了谈判前小分队的预演。

鹰：老雷他肯定要咬住10%的Cap Rate，我们绝壁不能答应啊，他还要25%的溢价呢（注：收购有一定溢价是正常的，以补偿卖家的其他额外支出包括法律税务等方面费用、促使卖家交易，但25%真的好高啊）。但是你也要让谈判继续下去，所以我要你记住10.5% Cap Rate下的估值，但是25%的收购溢价也还是超级高的。

预演谈判

这时候小蓝兽脑子不够用了，猎鹰直接帮他脑算了，计算如下。电影里的数字应该是抹去了估值的零头，按照1,317,000那么收购价便是1,646,250了。

猎鹰脑算

既然价格还是高，猎鹰设计最后让小蓝兽给老雷来个选择题玩玩（Neo：又来？）。

蓝：你要是一定要把这楼放在10%的Cap Rate下估值，现在市场那么好，我们大可以在别的地方赚到12%，那么我们肯定不能让你直接拿了25%的溢价高高兴兴回家。这样吧，我给你两条路走，11%的Cap Rate给你25%的溢价进账，或者10.5%的Cap Rate但是你拿不到25%了，只能给你18%的溢价，你自个儿挑吧。诶！不能让你伙计帮你算了，否则没意思了，知道你自己一时半会儿算不了，你直接选，玩儿的就是心跳！（其实老子我也没法算，我作弊事先都算好背下来了嘿嘿）。

两个选项，玩个心跳

因为这里小蓝兽玩儿了把阴的，没把数字直接报出来，我用模型计算了两个选项的最终收购价如下：

泥萌都算不了，我来算

通过计算，显然选择前者价格更高，对老雷更有利，但是可惜老雷自己算不了，赌错了，选了后者。

我选蓝色药丸儿

蓝：你少拿了17,000哟。

恭喜我，你答错喽

老雷还是很佩服的，虽然不知道小蓝兽其实作弊了，所以问了一句自己选的估值多少，答1,554,060。再说明一下，如果内在估值按猎鹰的计算抹去零头、即按1,317,000计算，则收购价数字是一致的。

开心

最后再搭上个大桌子，完美！

你这桌子要不一起卖我吧嘻嘻

至此，这一桩交易就算基本结束了。电影对这一交易环节表现得很精彩，既有生意场上的交锋，针尖对麦芒，也有暗地里的小心思小伎俩，让人拍案叫绝。我们可以看到，在各种交易的成功背后，需要付出努力去获取充分的信息，比如精确的租金、空置率这些基本要素，也需要临场时具有针对性的过招，比如双方就死抓Cap Rate这一对估值影响的关键。最后也希望我的这篇浅析，能为观影者带去更多的理解和回味。

这俩黑人哥们干的事，跟前几年中国金融行业市场乱象中的一些金融大鳄干的如出一辙。

电影政治正确的说他们买银行是为了帮黑人兄弟勤劳致富，现实中我信你个鬼哦，这俩人炒楼起家，靠银行信贷支持长期投资不动产，买银行的目的其实就是为了炒楼融资方便，隐瞒身份寻找代理人控制银行，然后把储户的存款包装成贷款，贷给黑人，目的只有一个，就是让黑人兄弟还不起贷款以后，低价收购他们的抵押房产。

炒楼炒到买银行融资炒楼，这种境界堪称炒楼界的祖宗。

国内很多大佬，买银行，利用各种虚假背景的授信业务，把贷款的钱翻来覆去的腾挪，最后钱转到海外，在买不动产，买实体产业，买艺术品，买股权，目的只有一个，拿社会公众的钱肥自己口袋，即使把银行搞得要破产，也会有国家兜底，让政府出钱为维护金融秩序买单，什么安邦系、明天系、华信系都是这个套路，最后得结果是都被国家给一锅端了，结局跟两个老黑一样，坐牢＋没收全部财产。

一个多世纪过去了，影片中反应出来的现象有什么改变吗？并没有。有也只能说是它们学会了遮羞布，把明面上的搬到了底下而已。在各个领域，尤其是高科技高技术领域，往高层发展上永远有着心照不宣的天花板，而很多过去的人，死要面子如同皇帝的新装一般装着看不见，还到处粉饰吹嘘自己在那儿混的有多好。然而，德尔塔奥米教做人，一切丑恶嘴脸暴晒在了阳光下无所遁形。过再多时间，它们低层与上层的鸿沟只会裂缝越来越大，就看什么时候崩盘吧。发个正常影评都这么费劲要这么含蓄，也是服了这平台，怪不得要整改